Van agrarisch erf naar wonen met behoud van het landelijke karakter

Aan de Jipsingboertangeweg 146 in Sellingen krijgt een bestaand erf een nieuwe planologische toekomst. De locatie had nog de bestemming ‘Bedrijf – Agrarisch aanverwant’, terwijl de nieuwe eigenaar het perceel juist regulier wilde bewonen. Voorafgaand aan de aankoop is daarom al contact gezocht met de gemeente Westerwolde. Er volgde een positief principebesluit, onder voorwaarden voor de begrenzing van de woonfunctie, het behoud van de paardenbak en de landschappelijke inpassing van het erf.

Voor de locatie is een TAM-omgevingsplan opgesteld waarmee het bestaande erf een woonfunctie krijgt. De bestaande bebouwing blijft daarbij behouden en er wordt geen nieuwe bouwmassa toegevoegd. De paardrijbak blijft buiten de woonbestemming en behoudt een agrarische functie met de aanduiding ‘paardenbak’.
Daarnaast wordt aan de zuidwestzijde van het erf een bosschage aangelegd. Deze landschappelijke inpassing is niet alleen onderdeel van het ontwerp, maar ook juridisch geborgd als voorwaardelijke verplichting. Daarmee moet de beplanting daadwerkelijk worden aangelegd én in stand worden gehouden.

Bijzonder aan dit project is dat niet is gekozen voor een BOPA, maar voor een wijziging van het omgevingsplan via de Tijdelijke Alternatieve Maatregel (TAM-IMRO). Daarmee wordt onder de Omgevingswet een nieuwe planologische regeling vastgesteld, terwijl de technische publicatie nog plaatsvindt volgens de IMRO-systematiek.
BNO heeft de motivering en planregels voor deze wijziging opgesteld. Daarbij is zoveel mogelijk aangesloten bij de bestaande gemeentelijke regels voor reguliere woonbestemmingen. Tegelijkertijd zijn locatiespecifieke voorwaarden toegevoegd, waaronder de landschappelijke inpassing en het afzonderlijk bestemmen van de paardenbak.

De belangrijkste uitdaging was dat een woonfunctie in het buitengebied meer bescherming geniet tegen milieubelasting dan de bestaande agrarisch-aanverwante bedrijfsfunctie. Daarom moest worden aangetoond dat ter plaatse een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd én dat omliggende agrarische bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt.
Een relevant aandachtspunt was de nabijgelegen melkveehouderij aan de Jipsingboertangeweg 150. Voor geur geldt volgens de gehanteerde systematiek een richtafstand van circa 100 meter, terwijl de werkelijke afstand ongeveer 215 meter bedraagt. Bovendien liggen tussen het bedrijf en het plangebied al bestaande woningen, waardoor de nieuwe woonfunctie geen nieuwe maatgevende beperking voor het agrarische bedrijf vormt.
Ook de landschappelijke kwaliteit speelde een duidelijke rol. Het perceel ligt in het buitengebied van Westerwolde, waar behoud van het halfopen coulisselandschap en gebiedseigen erfbeplanting belangrijk zijn. De nieuwe bosschage schermt de loods beter af, versterkt de groene structuur van het erf en zorgt ervoor dat de functiewijziging niet alleen planologisch mogelijk wordt gemaakt, maar ook daadwerkelijk ruimtelijke kwaliteit toevoegt.
Zo wordt een bestaand agrarisch erf zonder extra bebouwing omgevormd tot een toekomstbestendige woonlocatie, waarbij wonen, landschap en de omliggende agrarische functies zorgvuldig op elkaar zijn afgestemd.