Planwijziging
Omgevingsplan
Wanneer een BOPA niet volstaat, begeleiden wij een wijziging van het omgevingsplan van verkenning tot besluit.
Wat is een wijziging van het omgevingsplan?
Wanneer een ontwikkeling niet past binnen het geldende omgevingsplan, kan het nodig zijn om het omgevingsplan te wijzigen. Met een wijziging van het omgevingsplan worden de regels voor een locatie aangepast, zodat nieuwe bouw- of gebruiksmogelijkheden planologisch mogelijk worden gemaakt. Dit kan bijvoorbeeld nodig zijn bij grotere woningbouwontwikkelingen, gebiedsontwikkelingen, functiewijzigingen of ontwikkelingen waarbij niet alleen een concreet initiatief wordt toegestaan, maar ook de regels voor de locatie structureel moeten worden aangepast. Een wijziging van het omgevingsplan vraagt om een integrale ruimtelijke onderbouwing. Daarbij wordt onder meer gekeken naar beleid, milieu, stikstof, water, ecologie, verkeer en andere relevante aspecten van de fysieke leefomgeving. Ook moet worden aangetoond dat de nieuwe regels leiden tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
Bij Buro Nederlandse Ontwikkeling begeleiden we het volledige traject: van het bepalen van de gewenste ontwikkelmogelijkheden en het uitvoeren of coördineren van de benodigde onderzoeken tot het opstellen van de motivering en de regels voor het omgevingsplan. Zo zorgen we ervoor dat uw ontwikkeling niet alleen mogelijk wordt gemaakt, maar ook zorgvuldig en toekomstbestendig wordt vastgelegd.
Heel fijn betrouwbaar bureau, denken met je mee, houden je tijdens het proces goed op de hoogte van de ontwikkelingen. Staan zelfs nog voor je klaar na de afwikkeling van de opdracht.
Onze werkwijze
Van initiatief naar vaststelling
-
Verkenning en inventarisatie
We starten met een kennismaking waarin we uw situatie, wensen en plannen bespreken. Vervolgens bekijken we het geldende omgevingsplan en brengen we in kaart welke wijzigingen nodig zijn om de ontwikkeling mogelijk te maken.
-
Onderzoeken en onderbouwing
We bepalen welke omgevingsaspecten relevant zijn en welke onderzoeken nodig zijn. Denk bijvoorbeeld aan natuur, milieu, water, verkeer en bodem. Waar specialistisch onderzoek nodig is, kunnen wij dit voor u coördineren.
-
Opstellen omgevingsplanwijziging
Op basis van het plan en de uitgevoerde onderzoeken stellen we de omgevingsplanwijziging op. We verzorgen de ruimtelijke motivering en bereiden de benodigde regels en werkingsgebieden voor.
-
Procedure, reacties en aanpassingen
We begeleiden het plan tijdens de procedure en onderhouden waar nodig het contact met de gemeente. Eventuele opmerkingen, zienswijzen of verzoeken om aanvullende informatie verwerken we in de stukken.
-
Vaststelling
De gemeente neemt uiteindelijk een besluit over de wijziging van het omgevingsplan. Na vaststelling zijn de nieuwe bouw- en gebruiksmogelijkheden juridisch-planologisch vastgelegd en kan de ontwikkeling verder worden uitgevoerd.
De voordelen
Waarom kiezen voor het wijzigen van het omgevingsplan?
De belangrijkste voordelen van een wijziging van het omgevingsplan zijn vooral de structurele en bredere mogelijkheden ten opzichte van bijvoorbeeld een BOPA:
-
Structurele planologische oplossing.
De nieuwe bouw- en gebruiksmogelijkheden worden rechtstreeks vastgelegd in het omgevingsplan. De regels voor de locatie worden daarmee blijvend aangepast aan de gewenste situatie.
-
Geschikt voor grotere en complexere ontwikkelingen.
Een omgevingsplanwijziging biedt veel ruimte om verschillende functies, bouwmogelijkheden en voorwaarden in samenhang te regelen. Dit maakt de procedure geschikt voor bijvoorbeeld woningbouwprojecten en gebiedsontwikkelingen.
-
Meer flexibiliteit voor toekomstige invulling.
Niet ieder onderdeel van een ontwikkeling hoeft vooraf tot op detailniveau vast te staan. Met passende regels kan binnen bepaalde kaders ruimte worden geboden voor de verdere uitwerking van een gebied.
Wilt u weten of een wijziging van het omgevingsplan voor uw plan de juiste route is?
We kijken graag met u mee.
FAQ
Vragen over deze procedure
Vervangt een BOPA het omgevingsplan?
Nee. Een BOPA wijzigt het omgevingsplan niet. Het is een afzonderlijk besluit dat een specifieke afwijking toestaat. Gemeenten kunnen BOPA’s later verwerken in een planherziening of integrale actualisatie van een omgevinsplan, zodat beleid en regels weer aansluiten bij de praktijk.
Hoe werkt een wijziging van het omgevingsplan?
Eerst toetsen we of een BOPA volstaat. Is een planwijziging nodig, dan volgt onderbouwing, onderzoeken en participatie, en daarna het bestuurlijke traject tot vaststelling. Dat duurt langer dan een BOPA, maar de ruimte komt blijvend in het plan te staan. Eén aanspreekpunt richting gemeente en onderzoekspartijen.
Andere procedures
Niet deze route? Dit zijn de alternatieven.
-
BOPA
Past uw plan niet binnen het omgevingsplan? Met een BOPA kunt u via een omgevingsvergunning tóch bouwen, transformeren of van functie wijzigen.
-
Principeverzoek
Voorkom onnodige kosten. Met een principeverzoek toetst de gemeente vooraf of uw initiatief kansrijk is.
-
Locatieonderzoek
Is de locatie geschikt? Wij brengen ruimtelijke, planologische en milieutechnische kansen en risico’s in beeld.
-
Ruimte voor Ruimte
Nieuwe woningen mogelijk maken door agrarische opstallen te slopen. Wij toetsen of de regeling op uw locatie werkt.
-
Ruimtelijke onderbouwing
Deskundig advies en volledige begeleiding in ruimtelijke ordening. Wij maken uw plannen mogelijk!