Zeven vrijstaande CPO-woningen waar het plan aaneengebouwd voorschreef

Aan de Buitenakker en Het Veentje in Hooghalen ligt een onbebouwd perceel binnen de uitbreidingswijk Brootacker II. Voor deze locatie was woningbouw al planologisch mogelijk, maar de oorspronkelijke opzet ging uit van aaneengebouwde en deels gestapelde woningen. Een groep toekomstige bewoners zag hier echter kansen voor een heel andere invulling: zeven vrijstaande woningen, ontwikkeld via Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO).
Bij CPO ontwikkelen toekomstige bewoners gezamenlijk en zonder winstoogmerk hun eigen woningen. Vanuit een informatieavond van de gemeente Midden-Drenthe ontstond hiervoor een groep die zich uiteindelijk heeft verenigd in een CPO-vereniging. Met ondersteuning van de provincie Drenthe is vervolgens een concreet woningbouwplan voor de locatie uitgewerkt.

Het plan voorziet in zeven vrijstaande woningen op ruime individuele kavels. Daarmee krijgt het nog onbebouwde deel van Brootacker II een nieuwe invulling die aansluit bij de bestaande woonomgeving en tegelijkertijd ruimte biedt aan verschillende woningontwerpen.
De nieuwe kavels worden ontsloten via de bestaande straten Buitenakker en Het Veentje. Een gedeelte van de huidige verkeersbestemming wordt ingericht als groenstrook, waardoor de overgang tussen de woningen en de openbare ruimte een groener karakter krijgt. De ruime kavels bieden daarnaast voldoende mogelijkheden om parkeren volledig op eigen terrein op te lossen.

Hoewel het perceel al een woonbestemming had en maximaal zeven woningen waren voorzien, paste het nieuwe ontwerp niet binnen het bestaande bouwregime. Het bestemmingsplan stond op deze specifieke plek maximaal zeven aaneengebouwde woningen toe, terwijl het CPO-plan juist uitgaat van zeven vrijstaande woningen.
Enkele woningen liggen daarnaast gedeeltelijk buiten het bestaande bouwvlak en bij afzonderlijke woningen werd ook afgeweken van regels voor onder meer de minimale afstand tot de perceelsgrens, de dakhelling en de maximale goothoogte.
BNO heeft daarom een BOPA-motivering opgesteld waarin de nieuwe stedenbouwkundige opzet en alle afzonderlijke afwijkingen in samenhang zijn beoordeeld. Het ontwerp is bovendien voorgelegd aan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Deze heeft bevestigd dat zowel de stedenbouwkundige opzet als de architectonische uitwerking passen bij de gewenste ruimtelijke kwaliteit voor Brootacker II.

De uitdaging bij dit project zat vooral in het feit dat woningbouw al was toegestaan, maar niet in de vorm die de toekomstige bewoners voor ogen hadden. De BOPA moest daarom aantonen dat zeven vrijstaande woningen, ondanks meerdere afwijkingen van de bestaande bouwregels, een minstens zo passende invulling vormen van het perceel.
Daarnaast vroegen enkele omgevingsaspecten extra aandacht. Vanwege het nabijgelegen spoor is de geluidbelasting op een deel van de woningen hoger dan de standaardwaarde. Uit de beoordeling blijkt een maximale belasting van circa 59 dB Lden. Deze blijft onder de geldende grenswaarde en met beperkte bouwkundige maatregelen kan een goed akoestisch binnenklimaat worden gerealiseerd.
Ook waterberging is vanwege de relatief laaggelegen ligging van Brootacker II een belangrijk aandachtspunt. Bij de verdere uitwerking moet worden geborgd dat de ontwikkeling binnen de beschikbare waterbergingsruimte past en worden eventuele aanpassingen aan watergangen of duikers afgestemd met Waterschap Hunze en Aa’s.
Zo wordt een bestaande woningbouwlocatie niet simpelweg ingevuld volgens een ouder verkavelingsmodel, maar opnieuw vormgegeven vanuit de wensen van de toekomstige bewoners. Het resultaat is een kleinschalige CPO-ontwikkeling met zeven individuele woningen, binnen de bestaande structuur van Hooghalen.