Van onbebouwd perceel naar volwaardige bouwkavel

Aan de Geert Knolweg in Joure ligt een onbebouwd perceel midden in een bestaande woonomgeving. De gronden hebben grotendeels al de bestemmingen ‘Wonen-1’ en ‘Tuin’, maar er ontbrak één cruciaal onderdeel: een bouwvlak. Daardoor kon op het perceel ondanks de woonbestemming geen hoofdgebouw en dus geen woning worden gerealiseerd.
Voor de eigenaar lag hier juist een kans om het perceel als zelfstandige bouwkavel te benutten. De gemeente reageerde eerder positief op een conceptverzoek voor het toevoegen van een bouwvlak, waarna de ontwikkeling verder kon worden uitgewerkt in een BOPA.

Met de BOPA wordt op het perceel een bouwvlak van 15 bij 12 meter mogelijk gemaakt waarbinnen in een latere fase een vrijstaande woning kan worden ontwikkeld. De overige bouwregels voor hoofd- en bijgebouwen zijn vastgelegd in een kavelpaspoort, zodat vooraf duidelijk is binnen welke ruimtelijke kaders de woning kan worden ontworpen.
Daarmee wordt niet direct één volledig uitgewerkt woningontwerp vastgelegd. Eerst wordt de planologische basis gecreëerd; de concrete architectonische uitwerking kan daarna plaatsvinden.

BNO heeft voor het initiatief een gefaseerde BOPA opgesteld. Daarbij is gebruikgemaakt van de mogelijkheid om de planologische toestemming en de latere bouwactiviteit van elkaar te scheiden. In de onderbouwing wordt dit aangeduid als de ‘knip’: eerst worden de belangrijkste planologische kaders vastgelegd, waarna binnen die kaders later een concreet bouwplan kan worden vergund.
Het kavelpaspoort speelt daarin een belangrijke rol. Hierin zijn onder meer de positie van het bouwvlak en de relevante maatvoering vastgelegd. Daardoor is het plan voldoende concreet en toetsbaar, terwijl er voor de uiteindelijke woning nog ontwerpvrijheid overblijft. De BOPA verwijst hiervoor expliciet naar artikel 12.27a Bkl en motiveert waarom deze gefaseerde aanpak op deze locatie kan worden toegepast.

Het bijzondere aan dit project is dat de gronden al een woonbestemming hadden, maar toch niet konden worden bebouwd met een woning doordat een bouwvlak ontbrak. De uitdaging zat daarom niet in het wijzigen van de hoofdfunctie van het perceel, maar in het creëren van de juiste planologische bouwmogelijkheden.
Tegelijkertijd moest worden voorkomen dat een te globale toestemming ontstond. De ligging en omvang van de toekomstige woning moesten voldoende worden begrensd om de ruimtelijke effecten vooraf te kunnen beoordelen. Het kavelpaspoort vormde daarvoor het nieuwe toetsingskader.
Bij de positionering van het bouwvlak is aangesloten bij de bestaande woonwijk en de stedenbouwkundige structuur. De kavel is groot genoeg voor een vrijstaande woning en de gekozen bouwmogelijkheden sluiten volgens de BOPA aan bij de individuele opzet van de omliggende buurt.
Zo kan een onbebouwd perceel binnen bestaand stedelijk gebied worden ontwikkeld tot een volwaardige bouwkavel, terwijl de architectonische uitwerking van de woning pas plaatsvindt zodra de planologische basis daarvoor is verzekerd.