Blijven wonen na beëindiging van het agrarisch bedrijf

Aan De Brink in Drijber staat een karakteristieke, goed onderhouden boerderij die al lange tijd als woning wordt gebruikt. De agrarische bedrijfsactiviteiten op het perceel zijn inmiddels beëindigd, maar planologisch heeft de locatie nog steeds de functie ‘Agrarisch met waarden’. Daardoor is wonen uitsluitend toegestaan in de vorm van een bedrijfswoning die bij een agrarisch bedrijf hoort. De bewoners wilden na het stoppen van het bedrijf graag in hun eigen woning blijven wonen.
De ontwikkeling draait daarom niet om bouwen of verbouwen, maar om het juridisch-planologisch in overeenstemming brengen van de bestemming met het feitelijke gebruik.

Met de BOPA wordt de bestaande bedrijfswoning omgezet naar een reguliere woonfunctie. Aan de boerderij zelf verandert niets: er wordt niet uitgebreid, de bouwmassa blijft gelijk en ook de bestaande erfafscheidingen en groenstructuur worden behouden.
Hierdoor kan de woning zelfstandig worden bewoond zonder dat daarvoor nog een functionele relatie met een agrarisch bedrijf noodzakelijk is. Tegelijkertijd blijft het karakteristieke erfbeeld van De Brink volledig behouden.

BNO heeft voor de functiewijziging een BOPA-motivering opgesteld. De strijdigheid zat uitsluitend in het gebruik: planologisch was sprake van een agrarisch perceel met bedrijfswoning, terwijl feitelijk geen agrarische bedrijfsvoering meer plaatsvond. De bestaande bebouwing lag al binnen de bouwvlakken en voldeed aan de geldende maatvoering.
Omdat de ruimtelijke situatie zelf niet verandert, lag de nadruk in de onderbouwing vooral op de vraag of een zelfstandige woonfunctie op deze locatie aanvaardbaar is. Daarbij zijn onder meer omliggende bedrijvigheid, geluid, geur, bodem, water, natuur en de ligging binnen de dorpsstructuur van Drijber beoordeeld.

Hoewel aan het erf fysiek niets verandert, betekent de omzetting van een bedrijfswoning naar een reguliere woning juridisch wel dat opnieuw moet worden gekeken naar de verhouding tot omliggende functies. Een bedrijfswoning is immers verbonden aan het eigen bedrijf, terwijl bij een reguliere woning moet worden aangetoond dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat én dat omliggende bedrijven niet onevenredig in hun mogelijkheden worden beperkt.
Daarbij is specifiek gekeken naar het agrarische perceel aan Het Binnenveld 1. De afstand tussen beide percelen bedraagt minimaal circa 34,5 meter en tussen de bebouwing meer dan 90 meter. Daarmee wordt ruimschoots voldaan aan de relevante richtafstanden.
Ook geur vroeg extra aandacht. Op verzoek van de gemeente is niet alleen naar de nabijgelegen agrarische functie gekeken, maar ook naar het Energie Transitie Park bij Wijster. Dat terrein ligt op circa 800 meter afstand en daarmee buiten de zwaarste gehanteerde richtafstand van 500 meter voor geur in gemengd gebied.
Tot slot kwam uit het bodemonderzoek een matig verhoogd gehalte minerale olie naar voren. Omdat uitsluitend sprake is van een functiewijziging en geen bouw- of grondwerkzaamheden plaatsvinden, is gemotiveerd dat dit de omzetting naar wonen niet in de weg staat.
Zo wordt een bestaande woonsituatie planologisch toekomstbestendig gemaakt, zonder dat daarvoor aan de karakteristieke boerderij of het erf hoeft te worden gesleuteld.